في مقابلة خاصة مع شركة زاوية, قسم العقار, اوضح الشيخ عبدالعزيز القاسم, شريك/مدير مكتب عبدالعزيز القاسم محامون ومستشارون بالتعاون مع آلن و أوفري و عضو اللجنة الخاصة لإقتراح قانون نظام الرهن العقاري السعودي, إنَ وزارة المالية أعدت حزمة قوانين لتنظيم قطاع الرهن العقاري في المملكة، وقريبا سترى النور، حسب تصريح وزير المالية الدكتور إبراهيم العساف.
تتكون هذه الحزمة من:
· نظام التمويل العقاري، وهو عبارة عن قانون ينظم الدعم الحكومي لقطاع تمويل الإسكان، وترخيص شركة سعودية لإعادة الرهن العقاري، وينظم القانون الإذن للبنوك بتمويل المساكن، بما في ذلك تملك المساكن لأغراض تمويلها، بالطرق المتوافقة مع الشريعة، وينظم القانون وضع معايير لعقود و إجراءات الرهن العقاري من ناحية إشرافية، لتسهيل توافق السوق الأولي من السوق الثانوي، وتسهيل عمليات الرهن و التمويل من خلال شبكة إلكترونية. ويضع القانون أسس حماية المستهلك.
· نظام مراقبة شركات التمويل، وهو قانون يضع الإطار القانوني و المؤسسي لترخيص شركات التمويل غير الودائعية، وآلية الإشراف عليها، وتنظيم عملياتها، والخدمات المكملة لهذا القطاع مثل وسطاء المورقج..
· نظام عقد الرهن العقاري المسجل، وهو قانون عقد الرهن، ينظم تكوين عقد الرهن العقاري، وحقوق كافة الأطراف ذات العلاقة، بما في ذلك أحكام تحويل الحقوق في عمليات التسنيد.
· نظام الإيجار التمويلي، وهو قانون عقد الإيجار التمويلي، ينظم حقوق المستأجر، و المؤجر، والأطراف الأخرى، و تسجيل عقود الإيجار، وتسنيد الأصول، واسترداد الأصول المؤجرة.
· نظام قضاء التنفيذ، و هو قانون إنشاء محاكم تنفيذ الأحكام القضائية، ومحررات التنفيذ، ينظم التنفيذ الجبري، ابتداء من تعريف مستندات الحقوق التي يمكن تنفيذها جبريا، بما في ذلك قرارات المحاكم، والعقود الموثقة.. وينظم سلطة القاضي في الكشف عن الأصول المملوكة للمدين، والتحقيق في إخفاء الأصول، وإجراءات الإجبار على التنفيذ، بما فيها البيع القضائي، والغرامة المالية، والمنع من السفر، وحبس المماطل في الوفاء..
و عن تأثير قانون الرهن العقاري الجديد على أسعار العقارات، ومواد البناء، و الإيجارات والتضخم في المملكة أجاب القاسم:
"بداية لست اقتصاديا، بل محام، وفي تقديري الشخصي أن أنظمة المورقج تبني قطاع التمويل العقاري بجناحيه، السوق الأولي، والسوق الثانوي، وسيؤدي تدفق التمويل إلى مشتري المساكن بهذه الطريقة المنظمة إلى إعادة هيكلة سوق بناء المساكن، حيث يتوقع أن يزداد الطلب على المساكن المعدة لمتوسطي الدخل وما دون المتوسط، بسبب توفر قنوات تمويل تملكهم، ومن المتوقع أن يؤدي ذلك إلى ارتفاع أسعار هذه المساكن، ما لم يتغير جانب العرض، تغير العرض، أمر وارد، خصوصا مع تخطيط وزارة المالية لتمويل مشروعات الإسكان، طبقا لتصريحات صندوق الاستثمارات العامة. وفي كل الأحوال ستكون مشكلة وفرة وأسعار الأراضي السكنية هي عنق الزجاجة في ظل ظروف تنظيمية غير مواتية بشكل حرج.
أما تأثير أنظمة المورقج على أسعار مواد البناء، فإن تنظيم قطاع المورقج يؤدي غالبا إلى إعادة تشكيل صناعة البناء، حيث تكون ظروف القطاع مشجعة للإنتاج الكبير، وهذا سيؤدي إلى تغيير في قواعد سوق مواد البناء.
وأسعار الإيجارات، قد تتأثر إذا حقق قطاع تمويل المساكن النمو المتوقع، بحيث قد يؤدي إلى تخفيف ضغط الطلب على قطاع الإيجار."
و شدَد القاسم على التأثير العميق لقطاع المورقج على مجمل الناتج المحلي؛ ذلك أن بناء المساكن يؤثر على ما يزيد عن مائة و عشرين صناعة، من الهندسة، إلى مواد البناء، إلى الأيدي العاملة، وخدمات الأثاث.. لكن بشكل أساسي، ستتأثر الأراضي ذات الأسعار المنخفضة التي يمكن إقامة مشروعات الإسكان عليها لتسليم مساكن تناسب متوسطي الدخل، وستتأثر قدرة البنوك إيجابا على تمويل مشاريع الإسكان، وتمويل تملك المساكن، شركات التطوير العقاري المنتجة لمساكن تناسب متوسطي الدخل ستتأثر إيجابا، كذلك ستنتعش شركات الرهن العقاري، لكنها ستواجه تحديات كبيرة في منافسة قطاع البنوك الودائعية، من القطاعات المستفيدة بدرجة عالية مراكز أبحاث تخفيض كلفة المساكن و مواد البناء، لأن الرهان معقود على تطوير مساكن تناسب الشريحة الأكبر ذات الدخل المتوسط و الأقل دخلا.
و عن تاثير القانون على المواطن السعودي بإختلاف طبقاته الإجتماعيه, أكَد القاسم إنَ تأثير تطوير قطاع المورقج سيكون ملموسا من جانب المواطنين بشكل تدريجي، وقد لا تظهر الآثار بشكلها الكامل قبل عدة سنوات، حينما تتشكل صناعة متكاملة للإسكان و تمويله، وعادة ما تستغرق الأسواق في هذه الدورة قرابة عشر سنوات، لكن القدرات المالية للمملكة، واتساع شريحة الطبقة الوسطى قد تدعم ظهور الآثار في نصف هذه المدة.
ردا" على سوأل متعلق بقدرة شركات التطوير العقاري السعودية على تلبية الطلب الكبير المتوقع من جرأ إقرار النظام, قال القاسم "لا اعتقد ذلك في اللاعبين الحاليين، باستثناء عدد قليل لا يتجاوز أصابع اليد الواحدة، وأتوقع نشوء شركات جديدة بثقافة مختلفة جوهريا، لتلبية الطلب الواعد.."
وإن كانت الحكومة ستعمل على تاسيس مؤسسة للتنظيم العقاري على غرار دبي لضمان حسن سير الامور, أجاب القاسم: "قطاع العقار متداخل مع عدد من الهيئات؛ البلديات، العدل، التجارة، السوق المالية، مؤسسة النقد.. والمملكة ليست بحاجة لمؤسسات جديدة بقدر حاجتها، لتطوير شامل للتشريعات والمؤسسات الراهنة الحاكمة للقطاع العقاري.
و أضاف "الطريق طويل لتطوير قطاع العقار في المملكة، سواء من حيث توزيع ملكية الأراضي، أم تسجيل الملكية، أم التخطيط الحضري، أم تنظيم الخدمات العقارية.." كما أوضح إن أنظمة المورقج تتكامل مع نظام أعلن عنه مجلس الوزراء هو نظام البيع على الخريطة، و يغطي الجانب الإشرافي لهذا النوع من البيوع الائتمانية.
و عن الأسباب وراء تاجيل إقرار القانون, أوضح الشيخ عبدالعزيز إنَ السبب الأساسي وراء التأجيل، هو الخلاف على كيفية تطبيق أحكام الشريعة في المورقج، وانتهت مناقشات الأجهزة التشريعية إلى حلول فريدة، توازن بين الاتجاهات المتنوعة.