التنظيمات العقارية الأخيرة غير فاعلة ومعقدة.. وتقف ضد نمو القطاع
أكد أن السوق العقاري المحلي بدأ يعود إلى نشاطه..
حمد القاسم في حوار مع "الرياض":
التنظيمات العقارية الأخيرة غير فاعلة ومعقدة.. وتقف ضد نمو القطاع
القاسم خلال حديثه للزميل محمد السعيد حاوره - محمد عبد الرزاق السعيد /تصوير- ماجد الدليمي
قلل الخبير العقاري حمد إبراهيم القاسم من انعكاس التنظيمات العقارية الأخيرة إيجابياً على السوق، مؤكدا أنها غير فاعلة ومعقدة وتقف ضد نمو العقار وبالأخص في مجال الاستثمار بالمساهمات العقارية.
قلل الخبير العقاري حمد إبراهيم القاسم من انعكاس التنظيمات العقارية الأخيرة إيجابياً على السوق، مؤكدا أنها غير فاعلة ومعقدة وتقف ضد نمو العقار وبالأخص في مجال الاستثمار بالمساهمات العقارية.
وقال في حوار مع "الرياض" ان السوق العقاري بدأ يعود إلى نشاطه، مستدلاً في ما تشهده البلاد هذه الأيام من تداولات عقارية مدعومة بالمؤشرات الاقتصادية القوية للاقتصاد السعودي، إضافة لتوجه الدولة في تحديث بعض الأنظمة العقارية القديمة وإصدار أنظمة وتشريعات جديدة مثل الرهن العقاري وتملك الأجانب وتفعيل نظام التسجيل العيني للعقار و بداية توجه بعض الشركات العقارية للبناء.
واتهم مدير عام شركة حمد إبراهيم القاسم للاستثمارات العقارية البنوك المحلية بالتقصير في أداء أدوارها الاجتماعية المطلوبة منها وخصوصاً في المجال الإسكاني منتقدا اهتمامها بالكسب المالي وحفظ حقوقها دون النظر إلى مصالح المواطنين.
وحول أسباب غيابه عن اللجان العقارية في الغرف التجارية، بين أن ليس لديه رغبه بالارتباط باللجان العقارية الخاصة، مطالباً في الوقت ذاته أعضاء اللجان الحالية بضرورة التنسيق مع العقاريين من أجل توحيد الجهود للرفع من مستوى القطاع ولا تنحصر اللقاءات عليهم.
ودعا القاسم إلى ضرورة أن يكون هناك هيئة تشرف على القطاع العقاري السعودي، على تكون مشكلة من أعضاء يمارسون النشاط العقاري ولهم باع طويل فيه، كما دعا إلى الإسراع في وضع أنظمة وتشريعات التمويل من أجل أن لا تتحول الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب في المساكن السعودية من فرصة استثمارية كبيرة إلى أزمة إسكانية حادة يصعب حلها- على حد تعبيره-.وعن الإجراءات التي يجب توفرها لمعالجة القضية الإسكانية، لخص حمد القاسم المطالب بدعم الشركات العقارية وتسهيل الإجراءات أمامها، وطرح منتجات تمويلية من قبل البنوك المحلية للأفراد تكون طويلة الأجل وبنسب ربحية قليلة، وتسهيل الأنظمة وقتل البيروقراطية الموجودة في بعض الجهات الحكومية،
إضافة لتفعيل نظام الرهن العقاري الذي أعتبره حلقة هامة في سلسلة التنظيم الائتماني العقاري، مؤكداً أن تطبيق التشريعات و الأنظمة وتسهيل الإجراءات الحكومية سيجذبان الشركات العقارية الأجنبية للاستثمار في البلاد.وأوضح القاسم أن مماطلة المستأجرين في سداد قيمة الإيجارات أو التأخير في دفعها تأتي بسبب غياب التشريعات القانونية التي تحفظ حقوق الملاك، التي ساهمت من شأنه - والحديث للقاسم- إلى انصراف المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع المعدة للإيجار، مادعاه لمطالبة الجهات ذات العلاقة بإصدار نظام يخص أمور المستأجرين، ووضع آلية لضمان حقوق المؤجر ومعاقبة المستأجر المتعثر عن السداد، وإصدار عقد إيجار موحد يأخذ الصفة القانونية الرسمية ويلزم الأطراف بتطبيقه، إضافة مطالبته بضرورة إنشاء قوائم سوداء للمتعثرين عن السداد عبر مشروع الكتروني يربط المكاتب العقارية جميعا باشراف من الغرف التجارية أسوة بالمقترضين من البنوك التجارية..
وهنا نص الحوار:
@ ما توقعاتكم لمستقبل السوق العقاري بعد ركود شبه تام الذي مر به على مدى الثلاثة أعوام الماضية؟
- السوق العقاري بدأ يعود إلى نشاطه وهو الآن في بداية الاتجاه إلى الصعود وخير دليل ما تشهده البلاد هذه الأيام من تداولات عقارية مدعومة بالمؤشرات الاقتصادية القوية للاقتصاد السعودي والنمو السكاني، إضافة لتوجه الدولة عبر مؤسستي التقاعد والتأمينات في تقديم قروض إسكانية، وتحديث بعض الأنظمة العقارية القديمة وإصدار أنظمة وتشريعات جديدة مثل الرهن العقاري وتملك الأجانب وتفعيل نظام التسجيل العيني للعقار وبداية توجه بعض الشركات العقارية للبناء.
@ يتساءل الكثير من العقاريين عن غياب القاسم عن اللجان العقارية؟ ما سبب ذلك؟
- أنا لم أتغيب عن المناقشات واللجان العقارية العامة ولكن لا ارغب بالارتباط باللجان العقارية الخاصة إلا إذا كان ذلك في مصلحة العقار ومصلحة المجتمع فلا مانع لدي.
@ ما رأيك في ما تقدمه اللجان العقارية في السعودية؟
- اللجان العقارية وهي جهات استشارية تعمل جاهدة لتحقيق أهدافها في تمثيل القطاع أمام الجهات الحكومية والمشاركة الفاعلة مع المنتمين للقطاع لمعرفة متطلباتهم ومشاكلهم ومحاولة حلها ولكن نطمح إلى المزيد من التنسيق مع العقاريين و توحيد الجهود لرفع من مستوى القطاع، ولا تنحصر اللقاءات على الأعضاء فقط، وان يكون اللقاء بين الأعضاء وباقي العقاريين ليستشفوا آراءهم وتوجيهاتهم بهذا الخصوص.
@ كيف نحمي المستثمرين العقاريين من الاستثمارات الخاطئة؟
- من الممكن حماية المستثمرين في هذا القطاع برفع الوعي الاستثماري العقاري عن طريق استشارتهم لرجال الخبرة في القطاع، ودراستهم لجدوى المشاريع قبل البدء فيها وعدم الحماس والتريث والإكثار من الاستخارة قبل دخول المشروع.
@ طالب عقاريون ومستثمرون الجهات المعنية بإنشاء بورصة عقارية على غرار البورصة المالية بعد أن تضاعفت الاستثمارات العقارية في السنوات الأخيرة، ما وجهة نظركم حول المطالبة؟
- هذا يحتاج في البداية إلى وجود شركات عقارية كبرى وان يكون عددها كثيراً في السوق قبل الشروع في التفكير لإنشاء بورصة، لأنه من الصعب أن يكون هناك بورصة لأسعار الأراضي يشرف عليها أفراد، وخير مثال على ذلك سوق المال السعودي، لم يضع بورصة لسوق الأسهم إلا بعد أن وجدت شركات متعددة.
@ يدعو المهتمون بالقطاع العقاري الجهات العليا إلى تشكيل هيئة عليا للعقار للإشراف على أنشطة وتجارة العقار أسوة بهيئة سوق المال، ما تعليقكم؟
- نعم، من المفروض أن يكون هناك هيئة تشرف على النشاط العقاري السعودي، لكن بشرط أن تكون مشكلة من أعضاء يمارسون النشاط العقاري ولهم باع طويل فيه أو لهم خبرة في هذا القطاع.
@ دعا عقاريون إلى إنشاء شركات مقاصة عقارية تتولى تقييم العقارات والتأكد من سلامة العقار المراد شراؤه سواء كان أرضاً خاماً أو مباني أو مخططات، ثم القيام بإجراءات نقل الملكية واستلام قيمة الأرض وتسليمها للبائع؟ ما رأيكم بالفكرة؟
- فكرة جيدة، لكن هناك أنظمة وتشريعات يحتاج تفعيلها في السوق قبل التفكير في إنشاء شركات مقاصة عقارية وان تبدأ هذه الشركات بالعقارات الداخلية مثل العمائر والأراضي المخططة لاكتساب الخبرة ثم بعد ذلك تكون عامة.
@ طرح في مؤتمر يوروموني السعودي الأول للتمويل الإسكاني الذي اختتم أعماله في العاصمة السعودية الرياض فكرة التطوير الشامل كأحد الحلول للقضية الإسكانية، ما وجهة نظرك؟
- التطوير الشامل للأحياء السكنية من أفضل الحلول لتنظيم الأحياء وتوفير المساكن وتصريف العقار بشكل منظم، حيث يتم عن طريقه استكمال البنى التحتية (ماء، كهرباء، هاتف، صرف صحي، طرق، أرصفة) والعلوية (الترفيهية والتجارية والخدمية) بشكل متكامل كمرحلة أولى، من ثم استكمال الأبنية في فترة قصيرة على أن يكون الحي معزولاً عن بقية الأحياء بما يحقق لساكنيه الخصوصية ومتكاماً بنسبة كبيرة ولا يوجد به مساحات فارغة في مدة لا تتجاوز الخمس سنوات سوى تلك المساحات المخصصة للخدمات العامة (مراكز شرطة، مراكز رعاية صحية، دفاع مدني، بريد) والتي تستكمل هي الأخرى بسرعة مناسبة من قبل الجهات المسئولة عن تقديم تلك الخدمات.
@ ما تقييمك لدور البنوك المحلية في التنمية العقارية في المملكة؟
- البنوك دورها ضعيف في خدمة المجتمع، وتهتم بحفظ حقوقها بغض النظر عن مصلحة المواطنين، لذلك فهي تعمل في البلاد بدون أي دور مجتمعي فاعل وخصوصاً في المجال الإسكاني الذي هو ما يشغل بال ولاة أمرنا وهو توفير مسكن لكل عائلة في هذا الوطن المعطاء.
@ ما رأيك بالتنظيمات الجديدة للسوق العقاري المعلنة أخيرا؟
- التنظيمات الأخيرة غير فاعلة ومعقدة وتقف ضد نمو العقار وبالأخص المساهمات العقارية ونحن بانتظار تنظيم مقدم من ورش عمل يكون العقاريين طرف فيها بالمشاركة مع من يضع هذه الأنظمة.
@ كيف ترون مستقبل العقار بعد انضمام المملكة لمنظمة التجارة العالمية ؟
- انضمام المملكة لمنظمة التجارة العالمية حدث مهم في تاريخ البلاد الاقتصادي، حيث ان ذلك سيعيد رسم الخريطة الاقتصادية للمملكة بوجه عام وتأثير ذلك في الجانب العقاري تأثير إيجابي ومن شأن ذلك تحفيز العاملين في هذا المجال على الإبداع ورفع مستوى هذا القطاع الحيوي بوجه عام ويتطلب لهذا الانضمام تهيئة القطاع الخاص والتعريف بالشروط والأنظمة المعمول بها في المنظمة والتي تخص القطاع العقاري وهذا الأمر يجب أن تقوم به الغرفة التجارية ويجب أيضاً رفع مستوى التأهيل لمنسوبي القطاع وأيضاً تحقيق مطالبة العقاريين بإنشاء هيئة عليا للعقار وسرعة إصدار بعض الأنظمة التي لا تزال قيد الدراسة وتطبيق نظام السجل العقاري وتأهيل العاملين في القطاع العقاري والتخطيط السليم لإنشاء كيانات عقارية كبيرة ومتعددة وإحداث قنوات تمويل للعقاريين السعوديين لمواكبة الحدث ودعم البرامج الإسكانية وتوفيرها للمواطن بأسهل طريقة.
@ ما المطلوب لجذب الشركات العقارية الأجنبية للسوق السعودي؟
- تسهيل الأنظمة وقتل البيروقراطية الموجودة في بعض الجهات الحكومية، والكشف عن فرص استثمارية في جميع مناطق المملكة بعقد لقاءات مشتركه.
@ ما رأيك في التكتلات العقارية التي تظهر حالياً بين بعض الشركات والمستثمرين؟ وهل تؤيد قيام تحالفات شركات محلية مع أجنبية؟
- فكرة جديدة على القطاع ودليل على الوعي الاستثماري، لكن يجب أن تكون هذه التحالفات مع شركات كبرى ولها باع طويل في الاستثمار العقاري، وأن تكون مدروسة من أجل أن تعود بالنفع على القطاع العقاري بشكل عام وتوخي الحذر من الشركات المزيفة والتي قد تضر بالقطاع العقاري بدل النفع.
@ باعتبار أن المساهمات العقارية محفز كبير لصغار المستثمرين وللمستثمرين أنفسهم، وهناك سيولة في البلد، ما السبب في أن أصحاب المساهمات لا يستطيعون تنمية هذه الاستثمارات؟
- بالتأكيد فالسبب يعود إلى صعوبة الشروط الواجب توفرها في المساهمة التي هي أصلا لا تخدم صاحب المساهمة وكذلك المساهم نفسه ولا العقار.
@ كيف تقيمون تشجيع الحكومة لإيجاد قطاع يهتم بالتمويل الإسكاني؟
- نشكرهم على جهودهم، لكن يجب الإسراع في وضع أنظمة وتشريعات التمويل من أجل أن لا تتحول الفجوة الكبيرة بين العرض والطلب في المساكن السعودية من فرصة استثمارية كبيرة إلى أزمة إسكانية حادة إذا لم يتم تداركها بمعالجة العوائق وتعزيز الحوافز للمستثمرين ومن أهم ما تقدمه الدولة هو تفعيل وتكريس نظام الرهن العقاري وان يطبق بشكل واسع.
@ طالبت دراسة بضرورة استحداث 1.5مليون وحدة سكنية حتى نهاية 2015م في مدن المملكة لمواجهة النمو السكاني وتفاديا لحدوث مشكلة سكانية، هل تتوقع أن الشركات العقارية قادرة على توفيرها؟
- نعم الشركات العقارية قادرة على توفير الطلب، بشرط توفر وسائل تمويل تدعم تنفيذ المشاريع الإسكانية، فهناك كثير من العقاريين ليس عندهم استعداد بوضع مبالغ مالية كبيرة في سلة واحد أي في مشروع واحد، أو أن يكون هناك تحالفات بين الشركات العقارية وشركات المقاولات وتسهيل الشروط على المقاولين الجادين ودعمهم بالعمال على حسب عقودهم.
@ تردد حديث عن قرب اعتماد النطاق العمراني الجديد ما يتوقع أن يعود في دعم القطاع العقاري؟ ما توقعاتكم لمستقبل السوق بعد الاعتماد؟
- بالتأكيد اعتماد النطاق العمراني لمدينة الرياض سينعكس إيجابياً على القطاع وينظم أوراق العقاريين في توجهاتهم الاستثمارية، لكن يجب أن يعاد النظر في أحياء وسط المدينة وذلك في وضع آلية جديدة للبناء ومن أهمها إعطاء الفرصة في رفع الأدوار وتحويل بعض الأحياء والتي يتغلب الطابع المكتبي إلي مكاتب مع بعض التنظيم بهدف إحيائه ووقف هجرة سكانها بسبب تقادم المباني.
@ تسعى الحكومة لحل القضية الإسكانية؟ ما ذا تقترحون من إجراءات لمعالجة القضية؟
- دعم الشركات العقارية وتسهيل الإجراءات أمامها، إضافة لدعوة البنوك المحلية في طرح منتجات تمويلية للأفراد تكون طويلة الأجل وبنسب ربحية قليلة، وعلى الجهات الحكومية أيضاً عدم التهاون في القضية الإسكانية والمراهنة على عاملي الوقت والصدفة لعلاجها، فالبلاد تمر بظروف مالية أكثر من ممتازة تستطيع توظيفها للقضاء على مشاكل الإسكان بكل سهولة ويسر بوضع حلول، منها رفع مستوى صناديق الإقراض وتوعية المجتمع بالإسراع في سداد الأقساط في وقتها لإتاحة الفرصة للآخرين وضمان حق المقرض بشروط ايجابية وتطبيق نظام الرهن العقاري بشكل يتناسب مع كل منتج.
@ ما الأنظمة التي يحتاجها الاستثمار في قطاع التمويل الإسكاني في السعودية؟
- الرهن العقاري الذي يعتبر حلقة هامة في سلسلة التنظيم الائتماني العقاري، إضافة لشركات التمويل الإسكاني وتوعية المجتمع بأن هذه الأنظمة والآليات وضعت لخدمتكم وخدمة أجيالكم القادمة.
@ تعاني السوق السعودية من نقص حاد في آليات تمويل المواطنين لشراء المساكن.. كيف يمكن أن نتغلب على المشكلة؟
- بتسهيل إجراءات قروض البنوك وإطالة مدة السداد، إضافة لإنشاء شركات تمويل إسكاني متعدد الأغراض لخدمة جميع المجتمع.
@ اتجه الكثير من مستثمري العقار المحليين إلى الاستثمار في دول الجوار؟ إلى ماذا تعزون ذلك، وما الآلية لإعادة أمولهم المهاجرة للبلاد؟
- الاستثماريون يبحثون عن الفرص ولكن الهجرة لم تكن بالحجم المخيف ولكنها بحجم المد والجزر، و يعود ذلك لعدة أسباب من أهمها بعض الأنظمة الحالية التي لا تواكب المتغيرات العصرية للاستثمار، الشفافية والمعلومة الواضحة، صعوبة الإجراءات الحكومية وبطئها أحياناً، الخبرات والتطوير المهني، ثقة المستثمر في القطاع وهي من أهم الأسباب التي يجب أن نعيدها للمستثمر بتهيئة المناخ المناسب للاستثمار، كما أن القطاع الخاص مطالب بأن يتفاعل بإيجابية وأخذ زمام المبادرة في إنشاء المشاريع الهامة التي يحتاجها الوطن بما يعود بالنفع على المستثمر وللاقتصاد الوطني بشكل عام وكذلك اقتراح الحلول المناسبة للأنظمة والتعديلات المطلوبة للإجراءات الحالية الكفيلة بدعم هذا القطاع ودخول المستثمرين في القطاعات العامة مثل إنشاء المستشفيات الخاصة على مستوى الخدمة والمجمعات التعليمية العامة والجامعات التي تعود على الوطن والمواطنين بالنفع.
@ ما المسارات الإستراتيجية التي من المفترض أن يتخذها المستثمرون للمساهمة في تحسين
البيئة الاستثمارية في العقار؟
- المصداقية والشفافية والأمانة، واعتبار المساهم شريكا للمستثمر ودراسة جدوى المشاريع قبل الدخول وتقليل نسبة المخاطرة الكمية والنوعية.
@ من المتحكم في ارتفاع أسعار الأراضي؟
- العامل الرئيسي العرض والطلب، ولا نستطيع لوم التجار العقاريين وحدهم، فالسوق العقاري سوق مفتوح، وقيمة الأرض يتم تحديدها قياساً لما حولها من الأراضي والتي يتم بناءً عليها تحديد سعر المتر المربع أو قطعة الأرض والاتجاهات، والزحف من المدن والقرى القريبة للرياض إلى العاصمة.
@ يتذمر ملاك العقار من مماطلة المستأجرين في سداد الإيجار؟ ما الطرق التي تراها لحل المشكلة؟
- مماطلة المستأجرين في سداد قيمة الإيجارات أو التأخير في دفعها تأتي بسب غياب التشريعات القانونية التي تحفظ حقوق الملاك، هذا ما أدى إلى انصراف المستثمرين عن الاستثمار في المشاريع المعدة للإيجار، لذلك يجب على الجهات ذات العلاقة بإصدار نظام يخص أمور المستأجرين، ووضع آلية لضمان حقوق المؤجر ومعاقبة المستأجر المتعثر عن السداد، وإصدار عقد إيجار موحد يأخذ الصفة القانونية الرسمية ويلزم الأطراف بتطبيقه، إضافة إلى ضرورة إنشاء قوائم سوداء للمتعثرين عن السداد عبر مشروع الكتروني يربط المكاتب العقارية جميعا بأشراف من الغرف التجارية أسوة بالمقترضين من البنوك التجارية.
@ ما وجهة نظرك حول ما يقال إن معظم شركات التطوير العقاري تعمل في التطوير التقليدي للأراضي دون تقديم أي قيمة مضافة، حيث تعمل على تكريس وتكرار أخطاء اقترفت في مخططات سابقة؟
- هذا غير صحيح فتطوير العقار في نمو مطرد، حيث انه في السابق كان المخطط يعتمد من الأمانة ثم أن المالك يطرحه للبيع دون أن يؤدي خدمة ثم تطور الأمر فأدخلت خدمة السفلتة للشوارع ثم أدخلت خدمة الكهرباء وبعد ذلك المياه تلتها الإنارة والصرف الصحي والأرصفة، مع العلم أن عندي تحفظ على الأرصفة للمخططات الجديدة. اعتقد انه لا تزال هذه الخدمات بالنمو حتى تصل إلي التطوير العمراني والبناء وإقامة الأحياء المغلقة ذات الطابع الخصوصي.
@ يطلب عقاريون بضرورة الإسراع في تطبيق قانون الرهن العقاري بوصفه أحد الحلول المطروحة للخروج من أزمة ركود السوق؟ ما الآلية المطلوب تنفيذها لتفعيل القانون في السوق برأيك؟
- يجب أن يؤخذ رأي العقاريين قبل تطبيق الرهن العقاري من أجل أن يكون تطبيقه أسهل بكثير وان يظهر هذا التنظيم لخدمة العقار والعقاريين ولخدمة ما وضع له ، وأن لا يكون مثل لائحة الصناديق الاستثمارية العقارية التي أصدرتها هيئة سوق المال.
@ ما الجديد لدى شركة القاسم ؟
- يوجد لدينا مشاريع ولكنها لا تزال تحت الدراسة وتقييم الجدوى وإن شاء الله سنعلن عنها في حينها.
@ كنتم قد أقمتم العام الماضي مزاداً على مخطط الصفوة ما سبب إقامة مزاد آخر؟
- لقد أقمنا العام الماضي مزاداً على جزء محدود من المخطط وهو الجزء الذي يقع شمال (ش 40) العريني والذي بامتداده مدخل مستشفى الملك فهد للحرس الوطني، حيث تم المزاد على هذا الجزء واستكمل ما عرض فيه وهو الجزء السكني "العمارات"، وأما ما كان منه على طريق خريص فأنه لم يعرض في المزاد لان هذا الجزء متطور على شكل صالات بطول 100*200م لذا فإن مساحته كبيرة وهذا النوع من العقار من الأفضل أن لا يعرض في المزاد لان له طريقة خاصة بالتسويق، أما تأخير الجزء الذي يقع جنوب (ش40) فان هذا سببه عدم طرح كمية كبيرة مما يؤثر على تراجع الأسعار وإحداث كساد في هذه المنطقة، ولذا سنطرح إن شاء الله هذا الجزء للبيع قريبا حيث لمسنا الحاجة إلى تجزئة البيع لعدة مزادات والتي ترجع إلي كبر مساحة المخطط، حيث تصل مساحته 2.7مليون متر مربع.
أما الجزء الثالث من المخطط والذي يقع على محاذاة طريق الدائري الجديد والمقابل لمستشفى الملك فهد (الحرس) والمطل على طريق الأمام سعد بن عبد الرحمن امتداد مخرج 15فسوف يبدأ بالخدمات والبنية التحتية قريباً بإذن الله.
http://www.alriyadh.com/2007/04/02/article238250.html
http://www.alriyadh.com/2007/04/02/article238250.html
